HOA準備金の積立義務化、マンション管理は何が変わる

分析・見解

30年間マイナスにしないという基準の重み

今回の新法で最も目を引くのは、積立の水準を「今年の残高」ではなく「30年先までの見通し」で測る点である。これまでの多くの組合は、屋根の葺き替えやエレベーター更新など、近い将来の工事だけを見て積立額を決めてきた。30年先まで見ると、外壁、配管、駐車場の舗装といった大きな支出が何度も巡ってくる。それらをすべて賄える金額を最初から積み立てるのは、決して楽ではない。

ただし、期限を2032年以降に置いた点は現実的である。いきなり全組合に重い負担を課さず、数年かけて計画を作り直す猶予を与えている。

年間予算の15％という下限が生む行動の変化

不足している組合に年間予算の15％以上の積立を義務づける仕組みは、理事会の判断の癖を直接たたく。多くの組合で、積立は「値上げを避けたい」という空気の中で真っ先に削られてきた。管理費を据え置けば、その年の組合員には喜ばれる。しかし将来の自分たちに請求書を回しているだけである。

下限を数字で決めれば、理事は「今年は見送ろう」という選択肢を失う。値上げの責任を個人ではなく法律に預けられるため、理事会にとってはむしろ説明しやすくなる面もある。

管理会社への支払いを見える化する狙い

もう一つの柱が、組合員が管理費の使い道や管理会社への支払額を見られるようにする開示の強化である。HOAの運営は、管理会社への委託が前提になっている場合が多い。契約額や手数料の構造が見えなければ、積立不足の原因が本当に物価高だけなのか、委託費の膨張なのかも判別できない。

積立の義務化と開示の強化は、セットで効く。お金を貯めることを強制し、同時に使い道を公開すれば、無駄な支出が目立つ。片方だけでは、貯めた資金が割高な契約に消えかねない。

日本の修繕積立金問題との意外な共通点

日本でもマンションの修繕積立金は、新築時に低く設定し、後から段階的に引き上げる方式が広がってきた。国土交通省の調査でも、積立金が長期修繕計画に対して不足しているマンションは相当な割合にのぼる。カリフォルニアの新法は、積立金の不足を個々の組合の自己責任に任せず、制度で底上げする発想である。

独自の視点として挙げたいのは、この法律が本質的には「世代間の公平」を扱っている点だ。今の住民が安く暮らし、将来の住民や相続人が重い一時金を負う構図を、数字のルールで断ち切ろうとしている。日本でも築40年を超える物件が急増するなか、同じ論点がやがて避けられなくなる。