マンション管理組合を狙う入札談合42社摘発、大規模修繕コストと合意形成への影響を読む

分析・見解

管理会社が「窓口」を独占する構造こそが談合の温床

多くの管理組合は、大規模修繕の発注先探しを管理会社（＝マンションの日常運営を代行する会社）に任せきりにしている。管理会社が声をかける工事業者はいつも同じ顔ぶれで、しかも工事を発注した業者から管理会社へ紹介料やバックマージン（＝非公開の謝礼金）が流れる慣行が一部で続いてきた。今回の42社摘発は、この「紹介する側ともらう側が同じ」という構造上の弱点を突かれた結果とみるべきで、個々の担当者のモラルだけの問題ではない。国土交通省は工事の発注に関して管理会社が受け取る紹介料等の開示を求めるガイドラインを示しているが、開示は自己申告に委ねられており、罰則を伴う実効性のある仕組みにはなっていない。

見積もり3社並べても中身が同じなら比較にならない

相見積もり（＝複数業者に見積もりを取り比べること）を取っていても、声かけから資料作成まで同じ管理会社が仕切っていれば、他社の見積もりは最初から「当て馬」として用意されているケースが少なくない。理事会が数字の合計額だけを見て承認してしまうと、工事範囲や仕様の違いに気づけず、実質的な競争は起きていなかったことになる。たとえば足場代や防水材のグレードといった項目ごとの内訳が業者ごとに揃っていなければ、専門知識のない理事が総額だけで比較するのは実質的に不可能に近い。

第三者管理者方式の普及が新たな利益相反を生みかねない

近年、高齢化や役員のなり手不足を背景に、理事会業務そのものを管理会社に委ねる第三者管理者方式（＝管理会社が理事会に代わって意思決定する仕組み）を採用する組合が増えている。発注の判断権まで管理会社に集中すると、チェック機能を担うはずの住民の目がさらに届きにくくなり、今回のような問題を防ぐ仕組みが逆に弱まる懸念がある。実際、管理業界団体の調査でも第三者管理者方式の採用棟数はここ数年で急増しており、便利さの裏側でガバナンスの空白が生まれやすい局面にある。

摘発は氷山の一角、繰り返される構図に業界全体の見直しが必要

マンション管理業界では過去にも同様の疑いが指摘されてきたが、摘発されるのは発覚した一部にとどまるとの見方が根強い。個別の企業を処分するだけでなく、発注の透明性を制度として担保する仕組みづくりが、業界全体の課題として問われている。実際、2010年代にも複数の管理会社や工事業者が絡む同種の摘発が報じられており、今回の事案は特殊な例外ではなく、構造的な問題が繰り返し表面化してきた延長線上にあると言える。