将来展望

十年後の姿から今年度の準備を逆算する

複数のシナリオで不足を見つける

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将来予測を当てることは目的ではありません。目的は、複数のシナリオで何が不足するかを確認し、準備に要する期間から着手時期を割り出すことです。たとえば「築45年で給排水管を更新する」「役員候補が半減する」「浸水想定区域の見直しで地下設備が対象になる」といった前提を置き、それぞれで必要になる資金、決議、人手、外部支援を書き出します。

シナリオは楽観・標準・悲観の三通り程度で十分です。三つに共通して不足するものが、優先して準備すべき項目です。共通項目が見つかれば、意見が割れやすい将来予測の議論を避けて、準備の合意へ進めます。

準備の所要期間から着手時期を決める

大規模修繕は調査から工事完了まで2〜3年、規約改正は検討から総会決議まで1年、外部専門家の導入は選定と契約に半年から1年を要するのが一般的です。十年後に必要な状態から所要期間を引き算すると、着手すべき年度が定まります。「まだ先の話」と判断した項目の多くは、この引き算をすると既に着手時期を迎えています。

着手時期を年表に落とし、総会資料の末尾に毎年掲載します。年表はデータと評価で扱う四半期の評価会議で更新し、遅れが出た項目を早期に把握します。

二年以内に戻せる行動へ分解する

長期計画が絵に描いた餅になる原因は、行動が大きすぎることです。「建替えか修繕かを決める」ではなく、「専門家に劣化診断を依頼する」「所有者の意向調査を行う」「相続未登記の住戸を把握する」のように、二年以内に完了できる単位へ分解します。

分解した行動には担当と完了条件を付け、担い手の設計で述べた作業分担表に載せます。担い手が決まらない行動は、外部委託か先送りかを明示的に判断します。

高経年化と区分所有法改正が迫る選択

築40年超の急増と設備更新の集中

国土交通省の推計では、築40年以上のマンションは2023年末時点で約137万戸とされ、20年後には約460万戸に達するとされています。築40年前後は、給排水管、昇降機、機械式駐車場、受変電設備の更新が重なる時期であり、外壁や屋上防水の修繕とは規模の違う支出が集中します。

長期修繕計画の標準様式は2021年と2024年に見直され、計画期間30年以上、2回以上の大規模修繕を含むこと、積立金の段階増額には上限の目安を設けることが示されました。自組織の計画がこれらの要件を満たしているか、最初に確認します。

改正区分所有法と決議要件の変化

2025年に成立した改正区分所有法は、所在不明の区分所有者を決議の母数から除外する仕組み、出席者の多数決による決議の導入、一定の条件を満たす場合の建替え決議要件の緩和、専有部分の管理に関する制度などを含みます。施行後は、これまで合意形成の障害になっていた「連絡が取れない所有者」の問題に、制度上の対処が可能になります。

ただし、制度が使えることと、使う準備ができていることは別です。所在不明の所有者を除外するには、調査の記録が必要であり、日頃から名簿と登記情報を照合する運用が前提になります。制度と実務で述べた名簿整備を、法改正への準備として位置づけます。

修繕・改修・建替え・解消の判断枠組み

高経年マンションの選択肢は、修繕の継続、性能向上を伴う改修、建替え、そして敷地売却や解消です。判断には、建物の劣化状況、耐震性、積立金残高、所有者の年齢構成と居住意向、立地の市場性という五つの情報が要ります。どれか一つでも欠けていれば、判断の前に情報を揃える段階です。

失敗例として、劣化診断を行わずに建替えの議論を始め、費用の見通しが立たないまま総会が紛糾した事例があります。対策は、判断ではなく情報収集を先に決議することです。情報が揃えば、選択肢ごとの負担額を示した比較表を作成でき、参加と合意形成で述べた複数案の議論が可能になります。

災害と気候変動を長期計画の前提に組み込む

浸水・停電・猛暑を設備計画に反映する

2019年の台風で高層マンションの地下電気設備が浸水し、長期停電に至った事例を受け、国土交通省と経済産業省は2020年に建築物の電気設備の浸水対策ガイドラインを示しました。受変電設備の位置、止水板、非常用電源の運転時間は、次回の設備更新で見直す項目です。

猛暑については、集会所や共用廊下の暑熱対策、断熱改修、太陽光発電と蓄電池の導入が検討対象になります。省エネ改修には国や自治体の補助制度があるため、修繕周期と補助制度の時期を重ねて計画すると費用を抑えられます。

在宅避難を前提にした備蓄と運営

マンションでは、建物が安全であれば避難所へ移動せず在宅で避難生活を送る「在宅避難」が基本とされています。東京都のように、備蓄や防災体制を整えたマンションを登録・公表する制度を持つ自治体もあります。備蓄は数量だけでなく、保管場所へ誰が到達できるか、乳幼児や持病のある人へ何が必要かを点検します。

自治会では、避難行動要支援者の名簿を市区町村から受け取り、個別避難計画の作成に協力する役割が期待されています。本人同意、利用目的、更新期限を明示した支援希望制度を整え、無理に登録させない配慮が必要です。名簿の更新手順はブログの防災名簿の記事でも扱っています。

保険と資金の備えを見直す

気候変動に伴う災害の頻発により、火災保険や地震保険の保険料は上昇傾向にあるとされます。管理組合の共用部分保険は、築年数と事故歴で保険料が大きく変わるため、更新時に補償範囲と免責金額を見直します。

災害時の応急修理には、積立金とは別に取り崩せる資金が必要です。予備費の水準を年間予算の一定割合で定め、使用条件を規約や細則で明確にしておけば、緊急時に理事会が迅速に判断できます。

デジタルと非デジタルを併設して到達性を守る

電子回覧とオンライン会議の導入条件

標準管理規約の2021年改正でITを活用した総会・理事会が明示され、電子投票や書面決議のオンライン化を導入する管理組合が増えています。自治会でも電子回覧や地域アプリの導入が進み、総務省が自治会のデジタル化を支援する事例集を公開しています。

導入の条件は三つです。情報の原本を一つに定めること、退任者のアクセス権を止める手順があること、障害発生時の連絡網が別に用意されていることです。この三つが揃わないまま導入すると、情報の食い違いや、退任者が名簿を持ち続ける事態を招きます。

紙を単純に廃止しない理由

電子回覧やオンライン会議は速度と検索性を高めますが、端末、言語、障害による利用差があります。紙を単純に廃止するのではなく、ウェブ、掲示、配布へ同じ更新日で展開し、媒体ごとの到達率を記録します。半年ごとに紙を必要とする申告数を確認し、印刷担当と見直し日を総会で確認する運用が現実的です。

到達性の記録は、高齢者や外国籍の居住者が取り残されていないかを示す指標にもなります。「登録率が高い」ことと「必要な人に届いている」ことは別であり、後者を測る仕組みが必要です。

データの保管と契約終了後の扱い

地域アプリや管理システムの導入時には、契約終了後のデータの返還・削除、事業者が撤退した場合の移行手順、個人情報の保管場所を契約書で確認します。管理組合や自治会が名簿の管理責任を負うことに変わりはなく、委託先に預けても責任は移りません。

導入から三年程度で事業者の統廃合やサービス終了が起きる可能性を想定し、データをいつでも標準的な形式で取り出せることを条件に加えます。

居住者構成の変化に備える見守りと支援の仕組み

高齢単身世帯の増加と孤立への対応

マンション総合調査では、世帯主が70歳以上の世帯の割合が上昇を続けているとされ、高齢単身世帯の孤立や、認知症の区分所有者が総会や管理費の支払いに対応できない事例が増えています。管理組合として医療や介護に踏み込むことはできませんが、異変に気づいたときの連絡先を地域包括支援センターや自治体の窓口と共有しておくことは可能です。

自治会と管理組合が同じ地域にある場合、見守りの役割を協定で分担すると、双方の負担を減らせます。管理組合は建物内の異変の把握、自治会は地域の福祉資源との接続、といった分担が考えられます。

相続・空き住戸・所有者不明への備え

2024年4月から相続登記が義務化され、正当な理由なく3年以内に登記しない場合は過料の対象となりました。管理組合としては、所有者が亡くなった住戸の相続人を早期に把握し、管理費の請求先を確定する運用が必要です。空き住戸が増えれば、管理費収入の減少と防犯・防災上の懸念が同時に生じます。

年1回の名簿更新に加え、長期不在の住戸を把握する仕組み、緊急連絡先の登録、相続時の届出の依頼を細則で定めます。所有者不明の住戸が増えてから対応するのでは遅く、改正区分所有法の仕組みを使う前提としても、日頃の記録が要ります。

多様な居住者の参加を前提にした運営

外国籍の居住者、賃借人、二拠点居住者の増加は、意思決定に関わる人と実際に住む人のずれを広げます。賃借人にも共用部分の使用や防災に関する情報を届け、行事や訓練への参加を開く運営が、建物と地域の安全を高めます。

多言語の掲示や、やさしい日本語による案内は、費用をかけずに始められます。参加の入口を広げる具体策は参加と合意形成で扱っています。

地域の回復力を平時の運営で育てる

弱いつながりが非常時の確認を速める

非常時に住民同士の安否確認が速く進む地域は、平時の清掃、見守り、行事で顔と名前が一致する「弱いつながり」を持っていることが多いとされます。大規模な行事より、短時間で繰り返し参加できる機会のほうが、この種のつながりを育てます。

管理組合であれば、総会後の短い懇談、防災訓練とあわせた備蓄品の確認会、季節ごとの共用部の点検歩きなど、運営行事に参加の機会を添える形が負担を増やしません。

訓練の結果を計画に戻す

防災訓練は実施すること自体が目的になりがちです。訓練後に、到達できなかった備蓄、連絡が取れなかった世帯、動作しなかった設備を記録し、翌年度の予算と計画に反映する手順を決めておきます。記録が積み重なれば、長期計画の前提となる「実際の対応力」を数字で示せます。

訓練の記録は、自治体や近隣の管理組合と共有すると、地域全体の課題が見えてきます。行政の防災担当との定期的な情報交換は、補助制度や支援策の情報を早く得る経路にもなります。

今年度に着手する点検項目

将来展望を今年度の行動へ戻すため、次の項目を理事会または役員会で確認します。

• 長期修繕計画が30年以上・大規模修繕2回以上の要件を満たし、設備更新の集中期が明示されているか
• 浸水・停電・猛暑への設備対策が次回の更新計画に含まれているか
• 在宅避難を前提とした備蓄と、支援を希望する世帯の把握手順があるか
• 電子と紙の到達率を記録し、退任者のアクセス停止手順が定められているか
• 相続未登記・長期不在・所有者不明の住戸を把握する運用があるか
• 改正区分所有法の施行に備えて名簿と登記情報の照合を行っているか
• 十年後から逆算した着手年表が総会資料に掲載されているか

まとめ：予測を当てるのではなく、不足を早く見つける

将来展望の実務は、高経年化、法改正、災害、デジタル化、居住者構成の変化を一つの年表に並べ、複数のシナリオで共通して不足するものを見つけ、準備の所要期間から着手時期を決めることに尽きます。予測の精度を競うより、不足を早く見つけて小さく手を打つほうが、組織の持続性を高めます。

今年度に着手できるのは、長期修繕計画の要件確認、名簿と登記情報の照合、備蓄と到達率の記録、着手年表の作成の四つです。これらが揃えば、次の総会で「十年後に向けて何を始めるか」を具体的に提案できます。