350戸超の大手投資家に戸建て取得制限、米国の住民自治と管理組合運営はどう変わるか

分析・見解

一人の大家が地区の多数票を握るという見えにくい問題

米国の戸建て分譲地では、住戸の所有者が自動的に協会の会員になる。議決権は原則として住戸ごとにある。つまり、一社が百戸を持てば、理屈の上では百票を持つことになる。理事選挙では候補者の顔ぶれを左右できる。規約改定のような重い議題でも、賛否の行方を握りかねない。住宅政策の議論では価格や賃料に目が向く。しかし、票の集中という自治の側面は見落とされやすい。

総会が成立しない、または成立しすぎる両面のリスク

定足数（＝総会を有効に開くために必要な出席数）にも影響が出る。会員の多くが投資家で、出席しなければ、総会が成立せず、予算も決まらない。逆に、投資家が委任状を一括で集めれば、居住者が少数派のまま議案が通る。どちらに転んでも、そこに住む人の声が薄まる点は同じだ。しかも居住者は賃借人であることが多く、議決権そのものを持たない場合がある。

規約の執行と融資審査にまで広がる波及

規約の執行も難しくなる。庭の手入れや駐車の規則に違反した住戸が大口所有者のものだったとき、協会は強く出にくい。会費の滞納が出れば、運営資金に穴があく。融資の面では、米国の住宅ローン審査は、一つの事業体が持つ戸数の割合や、所有者自身が住んでいる比率を確認する傾向がある。集中が進んだ地区の住戸は、買い手が融資を受けにくくなる可能性がある。ここは元記事の指摘の核心でもある。

制限は集中を和らげるが、地区ごとの差は残る

今回の制度は、取得の入り口を絞る政策であり、すでに保有された住戸を手放させるものではない。したがって、既に集中が進んだ地区の問題は残る。一方で、新しい分譲地では、買い増しに歯止めがかかり、居住者の比率が保たれやすくなる。見落とせないのは350戸という線引きだ。これを下回る中堅の投資家は対象外である。一つの小さな地区に数十戸を集めれば、それだけで協会の中では十分に支配的になる。全国で見れば穏やかな規制でも、地区単位では事情が違う。効果は国の基準だけでなく、各協会の規約の備えで決まる。